Umschuldung

Anders als bei Kleinkrediten, etwa zur Finanzierung eines günstigen Autos oder eines neuen Fernsehers, nimmt das Abbezahlen eines Baudarlehens für gewöhnlich nicht nur Jahre, sondern in vielen Fällen sogar Jahrzehnte in Anspruch. Für Bauherren kommt dabei früher oder später die Zeit, zu der sie sich über eine sogenannte Umschuldung Gedanken machen müssen. Worum es sich dabei genau handelt und wann es sinnvoll ist, eine Umschuldung anzustreben, wird nachfolgend erklärt.

Umschuldung in der Definition

Von einer Umschuldung ist die Rede, wenn der Darlehensnehmer die Bank wechselt und das Darlehen beim neuen Kreditinstitut fortführen möchte. Die zu diesem Zeitpunkt bestehende Restschuld wird dann quasi übertragen. Der Vertrag mit der bisherigen Bank wird gekündigt und die Schulden wandern mittels eines neuen Vertrags zur nun gewählten Bank.

Üblicherweise wird eine Umschuldung mit Ablauf der Sollzinsbindung des bereits bestehenden Vertrags vorgenommen, sofern der Kredit noch nicht komplett abbezahlt ist. Alternativ kommt auch eine Prolongation infrage, wobei die Finanzierung beim ursprünglich ausgesuchten Kreditinstitut weitergeführt wird. Hierfür muss der Darlehensnehmer lediglich das neue Angebot dieser Bank annehmen, was nicht vorschnell geschehen sollte. Denn: Nicht immer ist es ausgerechnet diese Bank, die die besten Konditionen bietet. Es ist daher nicht zu empfehlen, aus Gründen der Einfachheit und ohne vorherigen Vergleich mehrerer Angebote auf eine Prolongation zu setzen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Kurz und knapp auf den Punkt gebracht lohnt sich eine Umschuldung normalerweise immer dann, wenn die Zinsen seit Abschluss des Erstkredits gesunken sind. Andersherum ergibt es wenig Sinn, eine Umschuldung in Angriff zu nehmen, wenn die Zinsen vergleichen mit dem bisher gültigen Zinssatz gleich geblieben oder sogar gestiegen sind. Eine Umschuldung ist folglich nur unter der Voraussetzung, dass damit günstigere Konditionen einhergehen, erstrebenswert.

Zinsfestschreibung: Ab wann kann eine Umschuldung erfolgen?

Ist die Sollzinsbindung der Erstfinanzierung abgelaufen, ist die Sache klar: Nun kann eine Umschuldung problemlos in die Wege geleitet werden. Wurde eine sehr lange Sollzinsbindung, etwa über 15 oder gar 30 Jahre, vereinbart, hat der Darlehensnehmer aber womöglich ein Interesse daran, die Umschuldung schon vor Ende der Zinsfestschreibung umzusetzen. Dann ist die Sache etwas schwieriger, aber keinesfalls unmöglich. Die beste Lösung stellt für viele Kreditnehmer das Forwarddarlehen dar. Mit einem solchen Darlehen kann eine Umschuldung unter Umständen schon einige Jahre vor dem Ablauf der Sollzinsbindung erfolgen. Hierfür wird in aller Regel ein geringer Zinsaufschlag berechnet, der in Kauf genommen werden muss. Je nachdem, um wie viel niedriger die neuen Konditionen ausfallen und wie hoch die verbleibende Restschuld ist, kann eine verfrühte Umschuldung nichtsdestotrotz einen gravierenden finanziellen Vorteil bedeuten.

Vorteile der Umschuldung

Der klare Vorteil einer Umschuldung liegt in der Chance auf deutlich günstigere Zinsen. Um diesen Vorteil voll auszuschöpfen, sollten Darlehensnehmer eine Auswahl an Angeboten von verschiedenen Banken einholen und die Zinsprognosen im Auge behalten, um den idealen Zeitpunkt zu erwischen. Nur so ist es möglich, den Kredit mit den niedrigsten Zinssätzen zu ergattern und das bestmögliche aus einer Umschuldung herauszuholen.

Nachteile der Umschuldung

Nachteilig wirkt sich der Aufwand aus, der mit einer Umschuldung einhergeht. Schließlich bedarf es notarieller Beurkundungen, beispielsweise für die Grundbuchabtretung, wobei manchmal sogar eine Neueintragung der Grundschuld vonnöten sein kann. Die Kosten, die dabei entstehen, richten sich nach der Höhe der Grundschuld: Je höher diese ausfällt, desto höher ist der zu zahlende Betrag an den Notar.